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在我眼里,浦东和浦西更像是2个性格截然不同的城市:浦东更看重工作,浦西更关注生活。

房价数据最清晰的说明了这一点。我做了一个统计,将浦东和浦西「相似地段」的房价进行了全面对比,主要考虑2大维度:

1、距离因素

将上海所有二手房房源按照与市中心(以人民广场为中心)进行分段并打上标签。所有房源被分为距离市中心10km以内、10-20km、20-30km、30-40km、40-50km以及50km以上。

简单示意如下图,点击可查看大图:



基本上与市中心10km以内就是传统市区,30-40km包含郊区新城,而50km以上仅剩临港和金山、崇明部分地区

2、生活配套便利程度

将上海分割成了2.8w个500m*500m的网格,并对每一个网格打上「生活配套便利程度」的分值(总分0-100分,分值越高代表附近高频使用的配套越丰富,也即生活配套的便利程度越高。具体算法可参考旧文《买不起“内环”,哪里还能买到“内环”便利的生活?》)。




简单示意如下图,点击可查看大图:



浦东生活便利程度最高的是陆家嘴、联洋,基本都在90-100分,但浦东内环内还存在有陆家嘴北滨江这样的70-80分待发展区域;而浦西内环内几乎都是90-100分的成熟区域

根据统计结果可以发现

浦东、浦西3个比较明显的差异

1、浦东最贵的是产业区,浦西则是生活区

就整个板块而非个别案例而言,上海房价最贵的板块是浦西12w+的新天地,代表了上海「最佳的居住价值」。



商务、商业、公园、住宅有机地融合在一起,对于新天地的居民来说,不只是一切生活的必须配套,就连点缀生活的小情趣也都步行可及




而浦东房价最贵的板块则是10w+陆家嘴,相比于高端住宅区,它更重要的身份还是担任好一个「超级产业中心」。



虽然本身是浦东配套最成熟、完善的区域之一,但商务区和住宅区有着明显的区隔。和新天地相比,陆家嘴更集中而非均匀分布的商业、更适合驾车而非步行的道路、更纯粹而非多元的功能在居住价值上稍显逊色




2、浦东不以距离定价,浦西距离逻辑明显

平均水平下,相似的地段的房价浦东要比浦西价格高约6%。而且仔细观察细分数据,这种价差在不同距离段还表现出截然不同的特征。



数据已经剔除别墅,只对公寓产品进行比较,jj麻将避免了不同产品类型之间进行价格对比造成的干扰

(1)20km以内段,浦东房价>浦西房价

这个距离段,对应着陆家嘴和张江2个超级产业区,也是浦东房价贵于浦西最明显的区域。特别是在配套便利度70-90分的区块(相对于这个距离段内其它区域相对欠成熟的地段)表现得最为显著。




反倒是同样成熟的地段,价格相差不大。比如条件极为相似的古北与联洋(同样距离市中心约8公里,板块内所有区块生活便利度都在90分以上)。



联洋房龄10-20年公寓单价中位数约为9.5w/,而古北约为9.8w/。




两者房价相差不大,甚至在150-200的改善型尺度上,古北价格明显更高一些。

(之白光麻将选择10-20年房龄住宅进行比较,是由于所使用的挂牌数据在这个房龄上样本量较大,更具有代表性。)



(2)20-40km段,浦东≈(甚至<)浦西

主要对应着靠近张江的一些中部居住区,自身比较缺乏强大的产业功能。

(3)40km以上段,浦东房价>浦西房价

这个距离主要对应临港城区,实际上这个距离段对比的浦西房源基本属于金山,因而不用太过于关注距离50km以上,便利度40-50分区块浦东房价高于浦西121%的极端数值。

浦东房价在这3段上有着各自的逻辑,而浦西的房价体系则更类似于统一遵循着距离逻辑:住宅与市中心距离每增加10km,房价下降约20%左右。



3、浦东购房“能将就”,浦西购房则很讲究

最大的差别在于:在浦西生活的便利度拥有着定价的话语权,而浦东则显得没那么重要。

将房价按照所在区块的生活便利度进行分类统计,能够非常清晰地看到这点:

浦东住宅的房价与其所在区块的便利程度无明显相关规律;而浦西住宅所在区块的便捷度每下降20分,房价大约下降15%左右。



这几个差异点很容易给人一种感觉:

相比于浦西购房,浦东买房似乎不讲究生活便利,只要靠近超级产业区,浦东购房者就「心甘情愿」送上很高的溢价。




这是否是一种对于产业和规划的迷信?亦或是另一种形式的“人傻钱多”?毕竟相似的板块,浦东最多甚至愿意付出浦西23%的溢价(距离市中心10km内,生活便利度70-80分的区域)。

至少在我看来,主要原因一定不是这样。毕竟浦东和浦西的房产早已没那么强的封闭性,特别是像距离市中心10km以内的核心区域,浦东人去浦西购房或者浦西人去浦东购房早已司空见惯。




同样的人买出来的价格,又怎么会jj麻将隔了一条江而遵从不同的价值逻辑?

我认为一个更主要原因很可能是:

浦东的购房选择太少了。

也就是说浦东与浦西的房价逻辑差异,并不是由于购房者在浦东更相信产业和规划的潜力,而主动给予的“溢价”;反而更接近由于“供不应求”而迫不得已付出的“成本”。




这其实也解释了,为什么浦东愿意在距离超级产业较近,生活配套不那么完美的区域付出高价;但真正距离又近,同时又生活便利的区域却不仅没有更贵,甚至反而相对浦西要更便宜。




首先,浦东拥有大量高收入人群,且异常集中在个别区域。

我们以在某招聘网站上爬取的20w条数据进行分析就会发现:浦东在所有岗位需求中占比超过24%,甚至超过徐汇、静安、黄浦3区占比之和。






各区岗位数占比 ,浦东24%,浦西市区合计43%




其中特别是陆家嘴、张江合计占比就超过了10%,占到了整个浦东的接近50%。






各板块岗位数占比top榜




这2大板块,还是全市平均收入最高的区域。







各板块岗位平均工资top榜




这种集中性表现在地图上就是,绝大部分好工作非常集中于申嘉湖高速甚至外环以内(差不多就是对应距离市中心10公里以内,最多不超过15公里的范围)。






而对应浦东高集中度的岗位分布,住宅的供应结构却完全无法满足这样的工作需求。

虽然浦东的房源占比大约在22%左右,基本与24%的岗位占比吻合。




但距离市中心10km以内的房源(对应陆家嘴+张江约10%的岗位占比)占比仅约8.5%,如果同时还要满足90-100分的配套便利度,房源占比则进一步降至6.4%,完全无法满足浦东的工作人群同时追求距离近以及配套便利的居住需求。




这种情况下,距离近但是配套相对较弱的区块房源自然就成为了“香馍馍”。




毕竟距离是后天也无法改变的,但配套却有机会逐渐完善,特别是在这种与市中心极近的区域。







根据上海物理存在的约730w套房源进行整理




而与浦东形成鲜明对比的是:

浦西在工作岗位分布更均匀的情况下,距离10km以内且便利度90-100分的区块内却集中了超过25%的房源,购房者们自然能够更从容地挑挑拣拣,选择居住体验最佳的住宅。




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